La valutazione degli immobili deve sempre tenere conto del rischio ambientale ad essi associato.
Un elevato rischio ambientale comporta una riduzione del valore di mercato dell’immobile per le seguenti ragioni:
- Diminuito pregio e appetibilità, a causa della percezione di fattori dannosi per la salute, il comfort e la qualità di vita (rumore, inquinamento, esposizione a rischi sanitari e ambientali). Gli acquirenti sono sempre più attenti a tali aspetti, penalizzando immobili con criticità ambientali.
- Aumento dei costi di gestione, dovuti agli oneri di miglioramento dell’efficienza energetica, di bonifica ambientale, di manutenzione straordinaria e diInstallazione di sistemi di protezione. Ciò riduce i redditi e la convenienza economica dell’investimento.
- Difficoltà di vendita e locazione, nonché tempi più lunghi per il perfezionamento delle transazioni. Gli agenti immobiliari evitano talvolta di proporre immobili a rischio ambientale, e i potenziali acquirenti preferiscono altri immobili simili ma privi di criticità riscontrate.
- Contenziosi legali, quali azioni risarcitorie per danni alla salute in caso di accertata compromissione della qualità dell’ambiente e del microclima in un determinato periodo. I costi legali riducono significativamente il valore dell’immobile.
La valutazione del rischio ambientale deve essere oggettiva ed effettuata da tecnici specializzati, utilizzando strumenti quali analisi documentale, monitoraggio dei parametri ambientali, ispezioni. Un livello di rischio accettabile non dovrebbe compromettere il benessere e la salubrità degli occupanti, né ledere la reputazione e l’attrattività commerciale dell’immobile.
La gestione e mitigazione efficace del rischio ambientale, anche mediante soluzioni tecnologiche, rappresenta una leva importante per incrementare il valore degli immobili, favorendone vendibilità, redditività e sostenibilità nel tempo. Un corretto approccio alla valutazione del rischio ambientale, da parte di tutti gli operatori del settore, contribuisce ad un mercato immobiliare più consapevole, trasparente e vantaggioso per gli investitori.
Criteri di valutazione degli immobili: l’influenza del rischio ambientale sulla determinazione del valore di mercato
La determinazione del valore di mercato degli immobili dipende da diversi fattori, tra i quali le condizioni ambientali in cui si trovano. Un elevato rischio ambientale, inteso come esposizione a situazioni dannose per la salute e il comfort, comporta una decurtazione del valore dell’immobile.
Il rischio ambientale può essere valutato considerando le seguenti fonti, che possono influenzare negativamente l’immobile:
- Inquinamento atmosferico (PM10, NOx, ozono, black carbon, ecc.) e rumorosità eccessiva (traffico, industrie, etc.) con compromesso benessere abitativi.
- Esistenza di fonti di inquinamento puntuali (industrie chimiche, discariche, inceneritori, aeroporti) e diffusi (traffico veicolare) nelle vicinanze.
- Ubicazione in aree ad elevato rischio industriale, tecnologico o ambientale (es. zone Seveso).
- Esistenza di fenomeni quali vibrazioni, frane, alluvioni, subsidenza, liquefazione, radon, ecc.
- Assenza di certificazioni ambientali obbligatorie (es. classe energetica, emissioni, etc.) o presenza di non conformità rilevate.
Un elevato rischio ambientale incide negativamente sulla salubrità, sul valore estetico, sulla durabilità e sulla reputazione di un immobile, con conseguente decurtazione del prezzo di vendita o affitto, maggiori oneri di gestione e manutenzione, nonché contenziosi legali.
Per ridurre l’esposizione al rischio ambientale e valorizzare l’immobile, è possibile effettuare interventi di bonifica ambientale, installando sistemi di protezione/mitigazione (es. barriere anti-rumore, rilevatori di gas, etc.), ottenendo le necessarie certificazioni di qualità ambientale. Una corretta gestione del rischio ambientale rappresenta quindi una leva importante per accrescere la sostenibilità, l’attrattività e il valore degli immobili.
Rischio ambientale e tipologie di immobili: analisi dei fattori che possono influenzare il valore e la vendibilità di un immobile
Il rischio ambientale influisce in maniera differente sul valore di mercato delle diverse tipologie di immobili.
Per gli immobili residenziali, il rischio ambientale determina una riduzione del pregio abitativo, con conseguente calo dei prezzi di vendita e affitto, nonché maggiori difficoltà di vendita. Gli acquirenti sono molto sensibili a fattori quali rumore, inquinamento, esposizione a rischi ambientali e sanitari, che compromettono il benessere e la salute.
Per gli immobili commerciali (uffici, negozi, industrie), il rischio ambientale può causare:
- Difficoltà di attrazione e fidelizzazione di tenant/inquilini a causa di condizioni ambientali inadeguate.
- Mancato raggiungimento dei requisiti ambientali e di sostenibilità previsti per il settore, con penalizzazioni (es. classi energetiche basse, certificazioni ambientali assenti).
- Maggiori oneri di gestione dovuti a costi di miglioramento dell’efficienza energetica, di bonifica ambientale o di installazione di sistemi di mitigazione.
- Contenziosi con gli utilizzatori, azioni legali per danni alla salute e richieste di risarcimento.
- Difficoltà di vendita a causa della percezione di un elevato rischio ambientale e sanitario, con conseguente svalutazione dell’immobile.
La gestione del rischio ambientale è quindi fondamentale per qualsiasi tipologia di immobile, al fine di evitare situazioni dannose e preservare, o addirittura incrementare, il relativo valore di mercato.
Strumenti per la valutazione del rischio ambientale negli immobili: tecniche di analisi e di monitoraggio a disposizione degli esperti del settore immobiliare
Gli esperti del settore immobiliare dispongono di diversi strumenti per valutare il rischio ambientale associato ad un immobile.
L’analisi di documenti è finalizzata a individuare eventuali situazioni di rischio note, quali:
- Esistenza di procedimenti amministrativi/giudiziari relativi a inquinamento, danno ambientale, bonifica, etc.
- Classificazione dell’immobile in aree a rischio industriale/ambientale/idrogeologico.
- Mancanza di certificazioni ambientali obbligatorie (es. classe energetica) o presenza di non conformità nei verbali di collaudo/agibilità.
Il monitoraggio ambientale permette di verificare direttamente le condizioni di qualità dell’aria, esposizione a inquinanti, rumore, vibrazioni, radon, rischi naturali, etc. Viene eseguito tramite:
- Analizzatori e centraline meteo per misurare CO2, VOC, PM10, NOx, temperatura, umidità, illuminamento, etc.
- Fonometri, analizzatori spettrali e dosimetri per il rumore.
- Sismoscopi e accelerometri per le vibrazioni.
- Radiometri e rilevatori di gas Radon per la radioattività.
- Stazioni meteo, pluviometri, inclinometri per i rischi idrogeologici.
L’ispezione ambientale permette una valutazione dell’esposizione a rischi in loco, verificando la presenza di:
- Fonti di emissione (traffico, industrie, discariche, ecc.) nelle vicinanze.
- Segni di contaminazione (terra, acqua, aria).
- Elementi di rischio quali frane, alluvioni, liquefazione, radon, amianto, etc.
- Sistemi di protezione/mitigazione presenti, verificandone lo stato di efficienza.
Gli esiti di analisi, monitoraggio e ispezione consentono di quantificare in maniera oggettiva il livello di rischio ambientale associato all’immobile e le eventuali azioni di bonifica necessarie per ridurlo a livelli accettabili.